VENTA CASA 6 AMBIENTES EN SAN MIGUEL – LOTE 720 m² – GRAN PARQUE – IDEAL DESARROLLO-APTA CREDITO
TOMA PERMUTA DE MENOR VALOR EN LA ZONA DE SAN MIGUEL.
Ubicada sobre Tribulato al 615, en San Miguel, a pocos minutos del centro y con excelente conectividad.

La propiedad se desarrolla sobre un lote de 18 x 40 metros (720 m²), con aproximadamente 300 m² construidos, destacándose por contar con 500 m² de parque libre, ideal para ampliaciones, desarrollo o múltiples usos.

Construcción sólida de excelente calidad, con ladrillo a la vista y distribución en varios niveles, con ambientes amplios y funcionales.

Ideal para:
✔ Desarrollo inmobiliario (torre)
✔ Emprendimiento gastronómico
✔ Uso profesional
✔ Vivienda de familia numerosa

Distribución:

???? Subsuelo:

Sala de juegos o gimnasio
Cochera cubierta para 2 vehículos
Espacio descubierto adicional

???? Planta principal:

Gran living comedor con pisos de pinotea
Aberturas de madera con persianas barrio
Balcón al frente
Cocina comedor amplia
Lavadero independiente
Dormitorio principal en suite con hidromasaje
Bano completo
Salida al jardín

???? Primer piso:

3 dormitorios con placard
2 con balcón al frente
Bano completo

???? Segundo piso:

Sala de estar / escritorio
Terraza
Lavadero adicional

Exterior:

500 m² de parque libre
Arboleda consolidada
Parrilla
Gran potencial para ampliación o desarrollo

Características destacadas:
✔ Lote 18 x 40 m
✔ Gran superficie libre
✔ Excelente calidad constructiva
✔ 4 dormitorios
✔ 3 banos
✔ 2 cocheras
✔ Baulera
✔ Zona en crecimiento con alto potencial

Transportes cercanos:
???? Líneas de colectivo con conexión a distintos puntos del conurbano y Capital
???? Cercanía a la estación Ferrocarril San Martín (estación San Miguel)
???? Acceso a la línea Ferrocarril Urquiza (estación General Lemos)
???? Rápido acceso a avenidas principales y arterias clave de la zona

???? Ubicación estratégica, cercana al centro, con excelente accesibilidad y entorno en expansión.

Si querés, puedo sumarte también colegios, clínicas y centros comerciales cercanos, que eso suma mucho en portales como Zonaprop o Argenprop.

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OPORTUNIDAD PARA DESARROLLADORES – LOTE 720 m² EN SAN MIGUEL – ALTO POTENCIAL CONSTRUCTIVO

Ubicado sobre Tribulato al 615, en San Miguel, a pocas cuadras del centro comercial y con excelente conectividad, este inmueble representa una excelente oportunidad para desarrollo inmobiliario en una zona en constante crecimiento y consolidación.

Características del lote:

Superficie total: 720 m²
Frente: 18 metros
Fondo: 40 metros
Topografía regular
Importante superficie libre (aprox. 500 m²)

Entorno:

Zona mixta residencial / comercial
Cercanía al centro de San Miguel
Entorno con edificios en altura en crecimiento
Alto tránsito y buena accesibilidad

Accesibilidad y transporte:

Cercano a estación San Miguel del Ferrocarril San Martín
Próximo a estación General Lemos del Ferrocarril Urquiza
Múltiples líneas de colectivo
Rápido acceso a arterias principales
Potencial de desarrollo

???? Ideal para:

Edificio multifamiliar (torre)
Complejo de unidades funcionales
Desarrollo mixto (locales + viviendas)
Emprendimiento gastronómico o institucional

???? Factibilidad estimada (a verificar con normativa municipal vigente):

Posibilidad de desarrollo en altura según zonificación
Aprovechamiento de frente amplio (18 m), ideal para proyecto eficiente
Gran superficie de lote que permite:
Cocheras en planta baja/subsuelo
Espacios comunes / amenities
Buena ventilación e iluminación natural en unidades

???? Ventajas clave para el desarrollador:
✔ Dimensión de lote poco frecuente en la zona
✔ Frente amplio que optimiza diseno de planta
✔ Zona con demanda sostenida de vivienda
✔ Cercanía a transporte y centro comercial
✔ Entorno en proceso de densificación

Propiedad existente
Casa de 300 m² cubiertos desarrollada en múltiples niveles
Estructura sólida (ladrillo a la vista)
Posibilidad de renta temporal mientras se proyecta desarrollo o demolición para nuevo emprendimiento

???? Conclusión:
Lote con excelente relación ubicación–superficie–frente, ideal para desarrolladores que busquen un proyecto rentable en una de las zonas con mayor crecimiento de San Miguel.

PARA DESARROLLO INMOBILIARIO-CONSTRUCTORA

???? Estimación urbanística (orientativa)

Para zonas cercanas al centro de San Miguel con perfil de media densidad:

???? FOS (Factor de Ocupación del Suelo):
0,6 (60%)

???? FOT (Factor de Ocupación Total):
Entre 1,8 y 2,5

Aplicación al lote (18 x 40 = 720 m²)
???? FOS 0,6
Superficie máxima en planta baja:
- 720 m² x 0,6 = 432 m²
???? FOT (escenarios)

Escenario conservador (FOT 1,8):
- 720 x 1,8 = 1.296 m² construibles

Escenario medio (FOT 2,2):
- 720 x 2,2 = 1.584 m² construibles

Escenario alto (FOT 2,5):
-720 x 2,5 = 1.800 m² construibles

Lectura para desarrollador

Con estos valores podrías proyectar:

PB + 3/4 pisos (dependiendo retiros y normativa)
Entre 1.300 y 1.800 m² vendibles aprox.
Muy buen encaje para:
12 a 20 unidades (según tipología)
Cocheras en PB o subsuelo
Proyecto con amenities livianos
⚠️ Importante

Estos valores son estimativos, ya que pueden variar según:

Zonificación específica (R, C, mixto, etc.)
Premios por unificación de parcelas
Retiros obligatorios
Altura máxima permitida
Indicadores particulares del municipio
???? Conclusión clara para venta

???? El lote tiene escala suficiente para un desarrollo de volumen medio rentable, con muy buena eficiencia por su frente de 18 metros y ubicación estratégica dentro de San Miguel. Juan Manuel Manfe y Nicolás Mariani Matrícula C.U.C.I.C.B.A. 7972 / C.M.C.P.M. 2938
Todas las propiedades que figuran en esta publicación se encuentran a cargo del profesional matriculado Juan Manuel Manfe y Nicolás Mariani, Matrícula C.U.C.I.C.B.A. 7972 / C.M.C.P.M. 2938 por lo tanto la intermediación y la conclusión de las operaciones serán llevadas exclusivamente por él. En cumplimiento de la Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, Ley Nacional 25.028, Ley Nacional 20.266, Ley 22.802 de Lealtad Comercial, Ley 24.240 de Defensa al Consumidor, las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y Constitucionales, los asesores o agentes NO ejercen el corretaje inmobiliario. Todas las operaciones inmobiliarias son objeto de intermediación y conclusión por parte del martillero y corredor colegiado, cuyos datos se exhiben en el nombre de la inmobiliaria.
Ley 5115: EXCEPTO que en la descripción de la propiedad se indique lo contrario, el edificio puede no contar con rampa para personas con movilidad reducida, y no ser Accesible para personas con discapacidades físicas.
Venta sujeta a la obtención del COTI por parte del propietario. Las medidas son aproximadas, las reales surgen del título o plano de mensura.
Las reservas se toman exclusivamente en la inmobiliaria con el matriculado C.U.C.I.C.B.A. 7972 / C.M.C.P.M. 2938 (ref:329349)